(仮称)FLUFFY田園調布
用語解説
「優先劣後構造あり」とは
投資を「優先出資」と「劣後出資」に分けることで、投資家のリスクを減らす仕組みです。
投資家の皆様は優先出資、当社などが劣後出資を行います。
損失が出た場合、まずは劣後出資分から損失をカバーするため、一定の範囲までは投資家の元本が守られます。損失が劣後出資額を超えた場合にのみ、投資家の元本に影響が出ます。
逆に利益が出た場合は、まず投資家が優先的に利益を受け取り(※利益には上限があります)、その後に残りが劣後出資者へ分配されます。
この仕組みにより、元本リスクを抑えつつ、安定した運用を目指すことができるため、初心者にも安心して始めやすいファンド設計となっております。

※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。
※上記仕組みは、あくまで投資家元本の毀損リスクを軽減するだけのものであり、投資家の皆様の元本を劣後出資者が保証するものではありません。損失が劣後出資者の劣後出資額をも超える場合は、投資家の皆様の元本も毀損し、投資家の皆様に損失が発生するリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、このリスクについて十分にご検討ください。
「配当上限なし」とは
「配当上限なし」とは、運用がうまくいった分だけ、投資家がより多くの利益を受け取れる仕組みです。
ファンドの収益や不動産の売却価格が、当初の想定を上回った場合、その分の利益も投資家に分配されます。配当に上限がないため、想定利回りを超えるリターンを得られる可能性があります。
例えば、物件の売却価格が高くなった場合、利益が増え、その分投資家の収益も増加します。このように、成果次第で高いリターンが期待できるのが「配当上限なし」の特徴です。
「倒産隔離あり」とは
「倒産隔離」とは、企業が倒産してもファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。これは、不動産を特別目的会社(SPC)に移すことで実現します。「倒産隔離あり」のファンドでは、当社が倒産しても、その不動産は安全に保たれ、投資家の皆様は影響を受けない仕組みとしています。
(口座の分別管理については「よくある質問」を参照)

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。
SPCは特定の事業やプロジェクトのために設立された法人であり、不動産取引や金融商品において重要な役割を果たします。主にリスクの分離や資産管理を目的としており、投資家の皆様の保護や信用リスクの軽減が図られています。この仕組みによって、SPCが保有・運用する資産は、運営会社の倒産リスクから守られ、投資家の皆様は安心して投資を行うことができます。
「借入あり」とは
「借入あり」のファンドでは、投資家の皆様が出資した資金に加えて、金融機関からの借入を利用することで、より大きな金額の物件を購入できるようにしております。物件価値上昇時に高いリターンが得られる可能性がありますが、一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
(借入にともなうリスクについては[リスク]ページを参照)

※図は、借入の仕組みを説明するためのものであり、実際の借入の割合を示すものではありません。
※借入に関連する契約においては、有利子負債比率(LTV)や元利金支払能力を判定する指標(DSCR)等一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項、配当停止事由や強制売却事由等が設けられる予定です。そのため、かかる財務制限条項等により、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等には、投資家に対する配当が制限され、又は停止されるリスクがあります。また、かかる財務制限条項や禁止行為等に抵触した場合や借入の返済期日の延長が行われた場合等の一定の場合には、想定よりも低い価格で投資対象不動産を売却することが強制されるなどにより借入に係る借入金の元利金について期限前返済を求められるリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、これらのリスクについても十分にご検討ください。
- 想定利回り(年利)
- 3.5%
- インカムゲイン相当
- 1.9%
- キャピタルゲイン相当
- 1.6%
- 想定運用期間
- 2023/10/31 〜 2025/10/30
- 24ヶ月
- 想定初回配当日
- 2024/04/30
以降の配当スケジュールは こちら
- 募集金額
- 41,500万円
- 成立下限額
- 31,500万円
- 募集期間
- 2023/09/28 20:00
- 〜 2023/10/26 20:00
※優先投資チケットを保有している場合、募集開始日時の24時間前より投資可能となります。
※公開日時点での目標・想定利回りであり、将来の運用成果を保証するものではございません。
その他詳細は こちら
2023年10月31日~2024年1月30日:フリーレント期間のため、賃料収入無し
2024年1月31日~2025年10月30日:賃料収入有り(1月、4月、7月、10月の各月末に配当)
売却時:【運用期間×3.5%-既配当額】の配当(売却益の範囲内)
なお、 取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定です。
※記載している想定利回りは、税引前の数値です。
※運用期間の終了時期は前後する可能性がございます。
ファンドのアピールポイント
機能性が高い設備を有するペット共生型マンション
- 本物件は、1Rが13戸、1LDKが1戸の合計14戸で構成されている「ペット共生型マンション」です。取得後に1R 13戸のうち12戸について、間仕切り設置の可否を検討したうえで1DKへの改装工事を行い、1Rが1戸、1DKが12戸、1LDKが1戸の合計14戸となる予定です。 「ペット共生型マンション」とは、ペットと快適に暮らすことを目的にペット共生向け設備を備え、トラブル発生時も専門スタッフが相談・対応可能とするなどペットとの暮らしに配慮したサービスが充実した物件です。一般的な物件では入居が難しい大型犬の飼育や複数飼育も可能です。
- 独立洗面台、オートロック、モニター付きインターホン、宅配ボックス、インターネット無料、バスに追い炊き機能が設置されているなど、充実した機能の生活設備を有しています。
高級住宅街「田園調布」エリアの新築マンション、近隣にはペットと楽しく暮らす環境も整備
- 本物件が所在している「田園調布」エリアは、高級住宅街として低層戸建住宅を中心とした文化の香り漂う良好な住環境を形成している地区です。本物件南西の「田園調布」駅周辺にはペットと一緒に入店可能なカフェ・レストランが数多くあり、ペットとの暮らしを満喫できる環境です。さらに本物件から500m圏内に2軒の動物病院や道路を挟んだ向かいにはペットホテルなどもあり、ペットサービス施設が整っています。
株式会社S-FITパートナーズとのマスターリース契約による賃料保証
- 本件では、関東エリアを中心に展開する賃貸仲介店舗「お部屋探しCAFE ヘヤギメ!」を運営する『株式会社S-FIT(エスフィット)』の100%出資の子会社である『株式会社S-FITパートナーズ(エスフィットパートナーズ)』との間で、ファンド運用期間中のマスターリース契約を行うことにより、収益の安定化を図ります。2023年10月21日竣工予定のため、9月27日時点での稼働率は0%となっております。しかし、本件の商圏エリアに「お部屋探しCAFEヘヤギメ!」を2店舗構えていることでリーシングに強みがある他、外部リーシング仲介会社との連携強化等により、早期の満室達成を目指します。
主要なリスクとリスクヘッジ
賃料収入減少のリスク
物件入居者の賃料の不払いの場合や、物件の空室率が上がった場合、想定通りのリーシング(テナント誘致活動)ができない場合などに、予定していた賃料収入が入らず、インカムゲインが遅延・減少するリスクがあります。本リスク軽減のため、本ファンドではマスターリースを設定しております。
売却時に売却損が生じるリスク
物件売却時に売却額が想定を下回った場合、キャピタルゲインが減少したり、出資元本が毀損するリスクがあります。本リスクの軽減のため、本ファンドでは優先劣後構造を採用しております。
第三者の不動産調査報告による鑑定評価を取得し、また、周辺取引事例との比較を行うことなどにより、適正価格での取得に努めております。なお、 取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定です。
※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。
「優先投資チケット」とは
通常の募集開始日時の24時間前から通常の募集開始までの間、優先的に投資できるチケットです。
CREALではファンドごとに一定額以上の投資を頂いた方へ、優先投資チケットをプレゼントするキャンペーンを不定期で行っております。