（仮称）CREAL ロジスティクス東京鹿浜
eコマース市場について
BtoC -EC市場規模の経年推移
- 2021（令和3）年の日本の国内のBtoC-EC(消費者向け電子商取引)市場規模は20.7兆円（前年19.3兆円、前々年19.4兆円、前年比7.35%増）に拡大しています。2013年からの推移をみても年々物販系分野のBtoC-EC市場規模は拡大しており、アメリカや中国など諸外国と比較してEC化率に上昇余地があることから今後も市場規模の拡大が見込まれております。
<出典>
経済産業省『令和3年度電子商取引に関する市場調査』〈https://www.meti.go.jp/press/2022/08/20220812005/20220812005.html〉
日本国内の宅配等取扱個数の推移
宅配便取扱個数の推移
- 2021（令和3）年度の宅配便取扱戸数は49億5,323万個となっており、前年度と比較すると1億1,676万個、約2.4％の増加となっております。2020年度はコロナの影響で宅配サービスの利用数が大幅に増加したと考えられますが、過去10年間を見てもeコマースの伸長の影響により右肩上がりで取扱個数が増加していることが分かります。
<出典>
国土交通省『令和3年度宅配便取扱実績について』〈https://www.mlit.go.jp/report/press/jidosha04_hh_000255.html〉
J-REIT タイプ別の資産運用額の推移
近年の物流に対する需要の高まりを受けてJ-REITにおいても物流施設に対する投資額、投資割合が増加しております。物件取得金額は2017年の約2.2兆円から2021年には約4.1兆円と2倍に迫る増加となっており、全アセットの用途に占める物流施設の割合で見ても2017年の約13.4％から2021年の約19.1％へと大幅に増加しており、物流施設の市場に対する投資対象としての強い需要が窺えます。
運用資産額の年次データ（過去5年）
| オフィス | 商業 | 住宅 | 物流 | ホテル | ヘルスケア | その他 | 合計 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 7,202,034 （43.6%） |
3,130,879 （18.9%） |
2,564,249 （15.5%） | 2,209,657 （13.4%） |
1,138,145 （6.9%） |
122,088 （0.7%） |
162,378 （1.0%） |
16,529,430 （100%） |
|
| 2018年 | 7,651,665 （42.6%） |
3,218,243 （17.9%） |
2,724,693 （15.2%） | 2,722,741 （15.1%） |
1,344,359 （7.5%） |
144,796 （0.8%） |
171,226 （1.0%） |
17,977,723 （100%） |
|
| 2019年 | 7,929,561 （41.5%） |
3,367,799 （17.6%） |
2,767,121 （14.5%） | 3,079,798 （16.1%） |
1,595,885 （8.3%） |
183,696 （1.0%） |
202,681 （1.1%） |
19,126,541 （100%） |
|
| 2020年 | 8,178,386 （40.3%） |
3,411,386 （16.8%） |
2,861,839 （14.1%） | 3,683,988 （18.2%） |
1,631,434 （8.0%） |
261,028 （1.3%） |
259,951 （1.3%） |
20,288,013 （100%） |
|
| 2021年 | 8,494,599 （40.0%） |
3,479,283 （16.4%） |
2,996,021 （14.1%） | 4,065,028 （19.1%） |
1,638,615 （7.7%） |
281,016 （1.3%） |
284,479 （1.3%） |
21,239,041 （100%） |
（単位：百万円）
※数値は各年末時点です。
<出典>
一般社団法人不動産証券化協会 ARES J-REIT Databook 〈https://j-reit.jp/statistics/〉
物流施設・倉庫の利回りの推移
物流に対する投資対象としての需要の高まりを受けて物流施設・倉庫の利回りは近年低下傾向が続いております。不動産投資家調査における物流施設・倉庫（マルチテナント型）の期待利回りは東京・名古屋・福岡等で半年前の前回調査比で0.1ポイント低下しています。
物流施設・倉庫（マルチテナント型）の期待利回り【東京都（江東地区）】
| 東京（江東地区） | 名古屋（名古屋港） | 大阪（大阪港） | 福岡（博多港） | |
|---|---|---|---|---|
| 第45回（2021年10月） | 4.1% | 4.7% | 4.5% | 4.8% |
| 第46回（2022年4月） | 4.0% | 4.6% | 4.5% | 4.7% |
| 前回比 | -0.1ポイント | -0.1ポイント | 0.0ポイント | -0.1ポイント |
<出典>
一般財団法人 日本不動産研究所 第46回不動産投資家調査
〈https://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2022/05/7a598b994860f93894c63efdd289c5d93.pdf〉
募集賃料・空室率の推移
東京圏における賃貸面積と空室率の動向
- 2022年10月の空室率は4.0％で、大量供給の影響で前期の3.2％から0.8％の上昇となっています。2021年1月の0.2％を底に7四半期連続の上昇で、昨年の逼迫した需給環境から1年あまりで均衡した局面に移行しております。一方募集賃料は、東京圏の募集賃料は4,700円/坪で、前期の4,680円/坪から20円/坪上昇（プラス0.4%）しております。均衡した需給バランスを背景に募集賃料は安定しております。
<出典>
株式会社一五不動産情報サービス『物流施設の賃貸マーケットに関する調査（2022年10月時点）』〈https://www.ichigo-re.co.jp/report/〉
東京圏の募集賃料の動向
物流の取引事例（当社調べ）
- 物流施設は比較対象となりうる取引事例のエリアが広域的に及ぶため、関東エリアに存し、対象不動産と立地、規模、構造等の面から近似している取引事例を収集しております。取引利回りは、NOI利回り（※）ベースで概ね3.6%～3.7%となっています。
※NOIとはNet Operating Incomeの略で不動産の運営純収益のことを指します。不動産から得られる賃料から維持管理費、水道光熱費、修繕費（小規模のもの）、公租公課、火災保険料等の費用を控除して求めます。
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | ④ | |
|---|---|---|---|---|---|
| エリア | 東京都足立区 | 埼玉県狭山市 | 東京都江東区 | 東京都江東区 | 埼玉県蓮田市 |
| 築年 | 新築 | 5年以内 | 30－35年 | 30－35年 | 新築 |
| 延床面積 | 979.84坪 | 3,000坪台 | 1,000坪未満 | 1,000坪台 | 7,000坪台 |
| 構造・タイプ | 5F・垂直搬送型 | 4F・垂直搬送型 | 2F・垂直搬送型 | 5F・垂直搬送型 | 3F・垂直搬送型 |
| 稼動率 | - | 100% | 100% | 100% | 100% |
| 取引NOI利回り | 3.8% | 3.7% | 3.7% | 3.7% | 3.6% |
※本物件の取引NOI利回りは売却時の想定利回り（年間の想定NOIを物件の想定売却価格で除したもの）を記載しています。