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（仮称）CREAL板橋氷川町
東京都・23区・板橋区の10年間の人口推移
- 東京都全体の2023年の人口は、2013年と比較して約71万人、うち東京23区では約61万人の人口流入・増加となっています。
- 板橋区の2023年の人口は、2013年と比較して約3万人の人口流入・増加となっています。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
東京都・23区・板橋区の10年間の世帯推移
- 東京都全体の2023年の世帯数は、2013年と比較して約82万世帯、うち東京23区では約62万世帯の増加となっています。
- 板橋区の2023年の世帯数は、2013年と比較して約5万世帯の増加となっています。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
板橋区のコロナ禍以降の人口・世帯数推移
- 板橋区の人口・世帯数については新型コロナウィルス発生以降2020年後半頃と2021年後半頃に減少傾向となった時期はあるものの、2022年4月に再び増加傾向に転じております。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」
〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
板橋区「区全体の世帯数・人口表」
〈https://www.city.itabashi.tokyo.jp/kusei/shiryo/toukei/jinko/1020760/index.html〉
当該エリアの魅力
- 本物件の南東側、「板橋区役所前」駅の周辺には、中宿商店街・遊座大山商店街・ハッピーロード大山商店街の3つの商店街があります。地元の人々の生活に密着したお店が連なっており、惣菜店などテイクアウトが可能な店舗や、深夜12時まで営業しているスーパーもあるため生活利便性の高いエリアとなっています。
- 「板橋区役所前」駅の南西には文化ホール、会議室、音楽練習室、和茶室などを持つ複合施設である板橋区立文化会館が位置し、新たな文化を創造し次世代へ発展的に継承していくための活動の舞台としても、重要な文化・教養活動の拠点としての役割を果たしています。
- 本物件の南西にある「板橋大山公園」は、敷地面積約6,861㎡の小規模な公園で、園内には遊具エリアと自由に遊べる運動エリアがあり、四季折々の自然を感じることが出来ます。さらに夏季限定で「子どもの池」と呼ばれる水遊び場がオープンすることで夏には家族連れで賑わいます。
近隣エリア競合賃貸物件の募集賃料（当社調べ）
1R
- 競合となる板橋エリアの賃貸マンションの募集賃料は、以下の通りであり、本物件は競合となる賃貸マンションと比較して、1坪あたりの単価や広さを考慮し、適切な賃料設定を行っています。
- 1Rタイプ：1坪あたり約16,000円～17,000円台半ば
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | |
|---|---|---|---|---|
| 最寄駅 | 板橋区役所前駅 | 板橋区役所前駅 | 板橋区役所前駅 | 下板橋駅 |
| 駅距離 | 約7分 | 約7分 | 約8分 | 約10分 |
| 築年 | 2021年 | 新築 | 2020年 | 新築 |
| 所在階 | 2階 | 2階 | 3階 | 3階 |
| 面積 | 17.24㎡ | 16.15㎡ | 15.03㎡ | 15.33㎡ |
| 募集賃料 | 16,891円/坪 | 15,966円/坪 | 17,156円/坪 | 17,467円/坪 |
店舗
- 競合となる板橋エリアの事務所用途で使用可能なサービス店舗の募集賃料は、以下の通りとなります。
- 事務所用途で使用可能なサービス店舗：1坪あたり約11,000円前半～14,000円台前半
- 本物件の設定賃料は、競合となる板橋エリアの掲載事例と比較して高くなっていますが、本物件のような築浅の募集物件は同エリアで数が少なく希少性の高い物件であり、現在稼働中であることなどから、適正と考えられます。
| 本物件（投資対象） | ④ | ⑤ | ⑥ | |
|---|---|---|---|---|
| 最寄駅 | 板橋区役所前駅 | 下板橋駅 | 本蓮沼駅 | 下赤塚駅 |
| 駅距離 | 約7分 | 約4分 | 約1分 | 約2分 |
| 築年 | 2021年 | 1996年 | 1989年 | 1981年 |
| 所在階 | 1階 | 1階 | 1階 | 1階 |
| 面積 | 17.37㎡ | 23.80㎡ | 19.80㎡ | 14.40㎡ |
| 募集賃料 | 16,952円/坪 | 12,361円/坪 | 11,186円/坪 | 14,252円/坪 |
事務所
- 競合となる板橋エリアの事務所の募集賃料は、以下の通りとなります。
- 事務所：1坪あたり約11,000円前半～20,000円台前半
- 本物件の設定賃料は、競合となる板橋エリアの掲載事例と比較してやや高くなっていますが、本物件のような築浅の募集物件は同エリアで数が少なく希少性の高い物件であり、現在稼働中であることなどから、適正と考えられます。
| 本物件（投資対象） | ⑦ | ⑧ | ⑨ | |
|---|---|---|---|---|
| 最寄駅 | 板橋区役所前駅 | 下板橋駅 | 板橋区役所前駅 | 下赤塚駅 |
| 駅距離 | 約7分 | 約4分 | 約2分 | 約2分 |
| 築年 | 2021年 | 1996年 | 1987年 | 1981年 |
| 所在階 | 1階 | 1階 | 1階 | 1階 |
| 面積 | 17.24㎡ | 23.80㎡ | 20.54㎡ | 14.40㎡ |
| 募集賃料 | 14,832円/坪 | 12,361円/坪 | 20,923円/坪 | 14,252円/坪 |
周辺の取引事例（当社調べ）
- 取引利回りは、表面利回り（※）ベースで概ね4.3%～4.6%となっています。
※表面利回りとは年間の家賃収入を物件の購入価格で除したものになります。
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | |
|---|---|---|---|---|
| エリア | 板橋区氷川町 | 板橋区大山町 | 板橋区仲宿 | 板橋区仲宿 |
| 最寄駅 | 板橋区役所前駅 | 大山駅 | 板橋区役所前駅 | 板橋区役所前駅 |
| 駅距離 | 約7分 | 約5分 | 約4分 | 約2分 |
| 築年 | 2022年 | 2021年 | 2021年 | 2019年 |
| 構造/階数 | RC/4階 | RC/4階 | RC/13階 | RC/3階 |
| 取引表面利回り | 4.4％ | 4.6% | 4.3% | 4.4％ |
| 取引年 | - | 2021年 | 2021年 | 2022年 |
※本物件の取引表面利回りは売却時の想定利回り（年間の想定家賃収入を物件の想定売却価格で除したもの）を記載しています。
※取引表面利回りは、消費税を含んだ物件価格より計算しています。