（仮称）EGA駒込
東京都・23区・豊島区の10年間の人口推移
- 東京都全体の2023年の人口は、2013年と比較して約71万人、うち東京23区では約61万人の人口流入・増加となっています。
- 豊島区の2023年の人口は、2013年と比較して約2万人の人口流入・増加となっています。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
東京都・23区・豊島区の10年間の世帯推移
- 東京都全体の2023年の世帯数は、2013年と比較して約82万世帯、うち東京23区では約62万世帯の増加となっています。
- 豊島区の2023年の世帯数は、2013年と比較して約2万世帯の増加となっています。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
日本国内のゴルフ市場
- ゴルフ場の売上高は新型コロナウイルス感染症の発生直後である2020年に落ち込みこそ見せましたが、2021年はコロナ禍以前より増加しています。また、2021年の利用者においては、2000年以降初となる1千万人の大台を突破しました。コロナ禍においても人気が再燃したスポーツの代表格として、3密を避けるゴルフが挙げられます。
<出典>
経済産業省「特定サービス産業動態統計調査」〈https://www.meti.go.jp/statistics/tyo/tokusabido/result-1.html〉
- ゴルフ場の利用者については、リモートワークの浸透などにより時間の融通が利き、土日祝だけでなく、割安な平日の利用も伸びているのが特徴的であります。ゴルフが旅行などに代わる安全で魅力的な娯楽の選択肢になっている可能性があり、また、食事やカラオケなどに代わる選択肢としてゴルフが選ばれるなど人気を集めています。
<出典>
経済産業省「特定サービス産業動態統計調査」〈https://www.meti.go.jp/statistics/tyo/tokusabido/result-1.html〉
- 前記の通り、コロナ禍においても好調が続くゴルフ場ですが、ゴルフ場と同様にゴルフ練習場の各数値も好調に推移しています。ゴルフ未経験の若い世代がゴルフをはじめていることが影響していると考えられ、本物件のような、インドアゴルフ練習場の需要も高まっています。
<出典>
経済産業省「特定サービス産業動態統計調査」〈https://www.meti.go.jp/statistics/tyo/tokusabido/result-1.html〉
当該エリアの魅力
- 本物件の最寄り駅である「駒込」駅は、都内の主要なエリアを網羅するJR山手線と都内の中央部を縦断する東京メトロ南北線の2路線が利用できるため、交通利便性の高さが魅力となっています。
- 駒込地区は豊島区ですが、近隣が文京区と隣接するエリアとなっており、ファミリー層が多く住んでいる点が特徴的で、本物件のような用途の商業施設だけでなく、他の用途の商業施設、生活利便施設などの需要が高いエリアとなっています。
- 駒込エリアには「六義園」という有名な日本庭園があり、「小石川後楽園」とともに江戸の二大庭園などと称されています。面積は東京ドームの約2倍の広さを誇り、国の特別名勝・重要文化財にも指定され、四季折々の景色が堪能できる人気のスポットとなっています。
同用途賃貸物件の成約賃料（当社調べ）
店舗の成約賃料は、立地、飲食など用途の可否、築年、規模、階数などにより多岐に渡ります。
成約賃料の相場について、エリアは異なりますが同一用途のゴルフ練習場では1坪あたり約26,000円～約37,000円となっています。
ゴルフ練習場の賃料においてはエリアは勿論のこと、デッドスペースの有無や打席数なども総合的に勘案して設定している傾向があります。
本物件については固定運営コストが小さいビジネスモデルであり、エリアにもよりますが、打席数が増えれば増えるほど会員数が比例して増加するものではない特性も有するため、打席数が少ないことで会員確保が容易になり、より高い賃料負担率が実現出来ています。
本物件については、既に計画していた会員数に到達していると運営者からヒアリング出来ています。
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | ④ | |
|---|---|---|---|---|---|
| 最寄駅 | 駒込駅 | 下井草駅 | 明大前駅 | 成城学園前駅 | 西小山駅 |
| 駅距離 | 約2分 | 約2分 | 約3分 | 約1分 | 約4分 |
| 築年 | 2022年 | 2020年 | 2021年 | 2020年 | 2022年 |
| 構造 | W造 | W造 | W造 | S・RC造 | RC造 |
| 所在階 | 1～3階 | 1～2階 | 1～2階 | 2階 | 1〜3階 |
| 用途 | ゴルフ練習場 | ゴルフ練習場 | ゴルフ練習場 | ゴルフ練習場 | ゴルフ練習場 |
| 面積 | 21坪 | 36坪 | 40坪 | 15坪 | 32坪 |
| 打席数 | 3打席 | 7打席 | 5打席 | 1打席 | 6打席 |
| 成約賃料 | 38,000円/坪 | 28,000円/坪 | 26,000円/坪 | 36,000円/坪 | 37,000円/坪 |
木造物件の取引事例（当社調べ）
- 取引利回りは、表面利回りベースで概ね5.0%～6.5%となっています。
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | ④ | |
|---|---|---|---|---|---|
| エリア | 豊島区駒込一丁目 | 北区上中里一丁目 | 豊島区千早一丁目 | 練馬区石神井三丁目 | 世田谷区三軒茶屋二丁目 |
| 最寄駅 | 駒込駅 | 駒込駅 | 要町駅 | 石神井駅 | 三軒茶屋駅 |
| 駅距離 | 約2分 | 約10分 | 約4分 | 約2分 | 約4分 |
| 築年 | 2022年 | 1980年 | 2020年 | 2017年 | 2017年 |
| 構造/階数 | W造/3階建 | W造/2階建 | W造/2階建 | W造/3階建 | W造/2階建 |
| 用途 | 店舗 | アパート | アパート | 店舗 | 店舗 |
| 取引表面利回り | 7.0％ | 6.0％ | 6.5％ | 5.0％ | 5.9% |
| 取引年 | - | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2021年 |
※本物件の取引表面利回りは売却時の想定利回り（年間の想定家賃収入を物件の想定売却価格で除したもの）を記載しています。
※取引表面利回りは、消費税を含んだ物件価格より計算しています。
ゴルフ練習場が入居しているテナントビルの取引事例（当社調べ）
- 取引利回りは、表面利回りベースで概ね5.0%～7.8%となっています。
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | ④ | |
|---|---|---|---|---|---|
| エリア | 豊島区駒込一丁目 | 世田谷区成城六丁目 | 世田谷区新町三丁目 | 品川区小山五丁目 | 横浜市神奈川区新子安一丁目 |
| 最寄駅 | 駒込駅 | 成城学園前駅 | 桜新町駅 | 西小山駅 | 新子安駅 |
| 駅距離 | 約2分 | 約1分 | 約3分 | 約4分 | 約5分 |
| 築年 | 2022年 | 2022年 | 2019年 | 2022年 | 2022年 |
| 構造/階数 | W造/3階建 | RC造/4階建地下1階 | RC造/2階建 | RC造/3階建 | S造/2階建 |
| 取引表面利回り | 7.0％ | 5.0％ | 5.0％ | 6.5％ | 7.8% |
| 取引年 | - | 2022年 | 2019年 | 2022年 | 2022年 |
※本物件の取引表面利回りは売却時の想定利回り（年間の想定家賃収入を物件の想定売却価格で除したもの）を記載しています。
※取引表面利回りは、消費税を含んだ物件価格より計算しています。