（仮称）Rakuten STAY博多祇園
福岡市の観光ポテンシャル
- 2019年時点で福岡市は、九州への外国人観光客の約64%(※1) が訪れる、九州を代表する観光エリア。
- 福岡市の宿泊客数は631万人(2015年)から978万人(2019年)と約1.5倍に増加(※2)。
<出典>
※1 福岡市「福岡市の観光・MICE」2020年版(福岡市観光統計)〈https://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/75010/1/2020_honpen.pdf?20200403130554〉
※2 福岡市「福岡市の観光・MICE」2021年版(福岡市観光統計)〈https://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/83891/1/kankoutoukei2021.pdf?20210430173840〉
コロナ前後における福岡市の観光産業について
- コロナ禍の2020年では福岡市における外国人観光客数が前年比で12％と大幅に減少し、福岡市におけるホテル・旅館の客室稼働率は年平均で79.6％（2019年）から34.8％（2020年）に下落(※1)。
- 一方、左図の通り、緊急事態宣言下の2020年4月～5月を底として宿泊者数は回復(※2)。
- 観光需要は依然高いと考えられ、ワクチンの普及等により、観光産業は大きく回復することが期待される。
<出典>
※1 福岡市「福岡市の観光・MICE」2021年版(福岡市観光統計)〈https://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/83891/1/kankoutoukei2021.pdf?20210430173840〉
※2 観光庁「宿泊旅行統計調査」〈https://www.mlit.go.jp/kankocho/siryou/toukei/shukuhakutoukei.html〉
コロナ禍における観光業界のトレンドについて
- 一部の国々では、ワクチンの普及もあり、新型コロナウイルスは収束に向かっており、観光産業の復活に向けた動きも活発に。
- その一つの「トラベルバブル」は、地理的・社会的・経済的に結び付きが強い近隣の国が一つのバブルの中に包まれていると見なすもので、新型コロナウイルスに対する感染防止策を講じた上で、近隣国間で渡航制限を大幅に緩和し、複数国間での移動を促進する取り組み。 （例）オーストラリアでは2021年4月19日以降ニュージーランドからの入国者の隔離措置を免除し、両国間でトラベルバブルが開始。カンタス航空では予約の受付再開から数日間で数万件の予約があり、高い効果が実証されている(※1)。
- 隣国の韓国や台湾でもトラベルバブルの推進が検討されており、対象国として今後日本も含めた検討が期待される。
- 福岡市では、外国人観光客のうち4割弱を韓国人観光客が占めていたため(※2)、実現した場合には早期の宿泊マーケットの回復を見込む。
<出典>
※1 MSN「ニュージーランドとオーストラリア、トラベルバブル開始 高需要で増便も」〈https://www.msn.com/ja-jp/money/other/ニュージーランドとオーストラリア-トラベルバブル開始-高需要で増便も/ar-BB1fNCBu〉
※2 福岡市「福岡市の観光・MICE」2021年版(福岡市観光統計)〈https://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/83891/1/kankoutoukei2021.pdf?20210430173840〉
新型コロナウイルスワクチンの接種状況について
- 世界の新型コロナウイルスワクチンの接種の進捗状況は、米国：約1億700万人、英国：約1,570万人(5/6時点)がワクチンの接種を完了。
- 日本では未だ約100万人の接種にとどまるものの、ワクチンの契約状況をみると、3.1億回分のワクチンを契約・確保しており(5/6時点)、今後ワクチンの接種が進んでいく見込み。
<出典>
※1 日本経済新聞：「チャートで見るコロナワクチン 世界の接種状況は」〈https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/coronavirus-vaccine-status/#:~:text=世界の接種状況は,日本経済新聞社と英フィナンシャル・タイムズの集計で、コロナワクチンの接種回数が世界186カ国・地域で累計10億4395万回を超えた。〉
福岡市及び博多旧市街の魅力について
- 博多旧市街の中に位置し、周辺には神社仏閣をはじめ、歴史的建造物が多く残る観光資源が豊富なエリア。
- 東長寺や櫛田神社は、福岡市の公式シティガイド「よかなび」の情報閲覧ランキングにおいて、英語での検索数がそれぞれ1位、4位。
- 福岡県を代表する「博多祇園山笠」の山笠が通るルートのほど近くに立ち、「博多どんたく港まつり」のパレードコースへも徒歩圏内。
<出典>
福岡市「福岡市の観光・MICE」2021年版(福岡市観光統計)〈https://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/83891/1/kankoutoukei2021.pdf?20210430173840〉
周辺のホテル取引事例について
- 本ホテルと地理的に近接性・類似性のあるホテルの取引事例。
- 鑑定NOI利回り(※)が高い取引事例は総じて築年が古く、比較的築浅な物件は4.3%～5.1％の水準。
- 本ファンドについては、鑑定NOI利回り約5.7％での取得を予定しており、立地、規模、築年数等を総合的に考慮した上で、マーケット水準より高利回りでの取引を実現。また、売却時のNOI利回りは4.6％と想定しており、取引事例と照らしても無理のない水準。
※ 鑑定NOIとは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から、運営費用を控除した運営純収益（NOI：Net Operating Income）をいい、不動産から得られる賃料から維持管理費、水道光熱費、修繕費（小規模のもの）、公租公課、火災保険料等の費用を控除して求めます。
福岡市リート取引事例(2016年以降)
| 物件名 | 買主 | 取引価格 | 賃料形態(※) | 鑑定NOI | 鑑定NOI利回り | 取引時期 | 築年 |
| （仮称）Rakuten STAY博多祇園 | |||||||
| (本ファンド対象物件) | CREAL | 354百万円 | 固定 | 20,228,741 | 5.7％ | 2021年6月予定 | 2021年 |
| グランドハイアット福岡（※1） | 星野リゾート投資法人 | 7,700百万円 | 変動 | 639,807,662 | 8.3% | 2021年6月予定 | 1996年 |
| ANAクラウンプラザホテル福岡（※1） | 福岡地所 | 7,700百万円 | 変動 | 475,902,313 | 6.2% | 2021年6月予定 | 1976年 |
| スマイルホテル博多駅前（※2） | 投資法人みらい | 3,800百万円 | 変動 | 175,000,000 | 4.6% | 2018年11月 | 2017年 |
| ホテルWBF福岡天神南（※3） | スターアジア不動産投資法人 | 1,970百万円 | 変動 | 90,470,676 | 4.6% | 2018年9月 | 2017年 |
| ベッセルイン博多中州（※4） | 阪急阪神リート投資法人 | 2,760百万円 | 固定 | 117,660,000 | 4.3% | 2018年3月 | 2009年 |
| ホテルアセント福岡（※5） | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 4,925百万円 | 固定 | 267,130,000 | 5.4% | 2016年8月 | 1999年 |
| ホテルセントラーザ博多（※6） | |||||||
| (*土地の権利形態は定期借地権) | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 7,197百万円 | 変動 | 472,767,000 | 6.6% | 2016年4月 | 1985年 |
| ホテルマイステイズ福岡天神（※7） | インヴィンシブル投資法人 | 8,059百万円 | 変動 | 410,983,000 | 5.1% | 2016年3月 | 2008年 |
※ 賃料形態における「変動」とは、固定賃料及び変動賃料で構成されている賃料を指します。
<出典>
※1 星野リゾート投資法人「国内不動産信託l受益権の取得及び賃借、並びに国内不動産の譲渡による資産入替えに関するお知らせ」〈https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/ir_material/150550/00.pdf〉
※2 投資法人みらい「国内不動産信託受益権の取得及び賃借の開始に関するお知らせ」〈https://3476.jp/file/news-707935de1b5bf7ef12b89d362aea561a86a1d880.pdf〉
※3 スターアジア不動産投資法人「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡（資産入替）に関するお知らせ」〈http://starasia-reit.com/file/news-c8d9eea3d636f82e97ea16dd8edb4c67af362ff5.pdf〉
※4 阪神阪急リート投資法人「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」〈https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS80165/f61f2c53/a28e/4ed8/b088/de3f5f304af7/140120171128426237.pdf〉
※5 ジャパン・ホテル・リート投資法人「資産の取得及び賃借に関するお知らせ」〈https://www.jhrth.co.jp/file/tmp-wcnEF.pdf〉
※6 ジャパン・ホテル・リート投資法人「資産の取得に関するお知らせ」〈https://www.jhrth.co.jp/file/tmp-hhtEg.pdf〉
※7 インヴィンシブル投資法人「資産の取得及び賃借に関するお知らせ」〈https://www.invincible-inv.co.jp/news/upd/20160906_201528axaF.pdf〉