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(仮称)Rakuten STAY 富士河口湖駅

観光地としての河口湖の魅力

富士河口湖町の観光客入込数

本物件の所在する富士河口湖町では、近年観光客数が大幅に増加しており、2014年比で約1.4倍(2019年時点、延べ人数)(※)と観光地としての高い人気がうかがえます。 富士河口湖町は、同じく2014年比で観光客数が約1.4倍に増加している山梨県下(2019年時点、延べ人数)でも観光客の入れ込み数が2番目に多い地域であり、今後の観光客数も増加していくことが予想されます。

<出典>
※ :山梨県「令和元年山梨県観光入込客統計調査報告書」〈https://www.pref.yamanashi.jp/kankou-k/documents/r1houkokusyo.pdf〉


豊富な観光資源

富士河口湖町周辺には富士山、富士急ハイランド、河口湖温泉、パノラマロープウェイ、浅間神社、鳴沢氷穴、レイク/フォレストアクティビティやほうとうの手打ち体験等豊富な観光資源が存在します。 また、富士芝桜祭り(504,176人)、富士河口湖紅葉祭り(340,000人)、河口湖ハーブフェスタ(279,501人)等、年間を通して来客の見込めるイベントもあります(カッコ内の数字は2019年度来場者数)。

<出典>
※ :富士河口湖町「令和1年富士河口湖町観光統計」〈https://www.town.fujikawaguchiko.lg.jp/upload/file/kanko/R1nenpou.pdf〉

コロナ禍での宿泊需要について

宿泊者数前年比

山梨県での2020年1月以降の日本人延べ宿泊者数の対前年比では、緊急事態宣言が発令された2020年4月で前年比15.8%、同宣言下の2020年5月には14.2%と大きな落ち込みがみられました。 もっとも左記グラフの通り、6月以降は徐々に回復し、2020年11月では対前年比で95.2%まで回復しました(※1)。2021年1月より2度目の緊急事態宣言が一部都府県において発令されましたが、2020年と同様に開業予定の秋期に向けて回復していくことが見込まれます。
また、2020年11月のホテルのタイプ別宿泊者数の前年比をみると、旅館、リゾートホテル等のいわゆる「観光」用のホテルは、旅館で対前年比-2.8%、リゾートホテルで-10.4%と新型コロナ禍前の2019年の宿泊者数と比べても遜色ない水準まで回復してきています(※2)。
本ホテルは「観光」用のホテルに分類されるホテルであり、コロナ禍でも高い稼働率を維持することが期待されます。

<出典>
※1:山梨県「令和2年宿泊旅行統計調査結果」〈https://www.pref.yamanashi.jp/kankou-k/17390378357.html〉
※2:観光庁:「宿泊旅行統計調査」〈https://www.mlit.go.jp/kankocho/siryou/toukei/shukuhakutoukei.html〉


増加するマイクロツーリズム需要



コロナ禍では長距離移動による感染リスクを抑えつつ、近隣での旅行を楽しむマイクロツーリズムが一躍脚光を浴びました。
観光庁の統計上もこの傾向は顕著で、左記「7-9月期 同一地域への宿泊者比率」で示される通り、すべての地域において、居住地域と同一地域内への旅行宿泊する割合が大きく増加しています(※1)。山梨県が属する中部エリアでは2019年では24.7%、2020年では44.3%とマイクロツーリズムが占める割合が増えています。
山梨県は1都4県(東京都、長野県、静岡県、神奈川県、埼玉県)に隣接していますが、2019年時点で当該隣接都県からの宿泊者数が全体の約83%を占めるなど、マイクロツーリズム需要に親和性の高い地域です(※2)。このことからも河口湖等の山梨県観光エリアについては、ウィズ/アフターコロナにおいても居住エリア近隣で旅行をしたいという観光需要を取り込むことが期待されます。
また、各ホテル系リートが保有する全物件の稼働率の前年比をみますと、すべてのリートにおいて稼働率は2020年6月以降回復傾向にあることが分かります(※3)。 特に地元での宿泊体験を楽しむことができる、マイクロツーリズム需要を取り込みやすいホテルの保有比率が高い星野リゾート投資法人、大江戸温泉リート投資法人では2020年10月時点で、それぞれ稼働率が前年比93.1%、88.6%と回復が顕著です。 本ホテルは同様にマイクロツーリズム需要に合致するホテルであり、コロナ禍でも高い稼働率を維持することが期待されます。

<出典>
※1:観光庁「旅行・観光消費動向調査」〈https://www.mlit.go.jp/kankocho/siryou/toukei/shouhidoukou.html〉
※2:「令和元年山梨県観光入込客統計調査報告書」〈https://www.pref.yamanashi.jp/kankou-k/documents/r1houkokusyo.pdf〉  
※3:インヴィンシブル投資法人「ポートフォリオの運用実績に関するお知らせ」〈https://www.invincible-inv.co.jp/〉  
ジャパン・ホテル・リート投資法人「ホテル運営実績」より、「変動賃料等導入24ホテル」の稼働率〈https://www.jhrth.co.jp/ja/portfolio/review.html〉  
星野リゾート投資法人「運営実績データ」より保有物件稼働率の平均値を算出〈https://www.hoshinoresorts-reit.com/〉  
いちごホテルリート投資法人「ホテル運営状況のお知らせ」〈https://www.ichigo-hotel.co.jp/〉  
大江戸温泉リート投資法人「月次開示に関するお知らせ」〈https://oom-reit.com/ja/ir/index.html〉

ホテルの取引事例について

本ファンドについては、NOI利回り(※)約8.1%での取得を予定しており、立地、規模、築年数等を総合的に考慮した上で、マーケット水準より安価に取得できていると考えております。以下にリサーチしたホテル取引事例のうち、情報が公開されている星野リゾート投資法人(以下「星野R」)、大江戸温泉リート投資法人(以下「大江戸R」)の2017年以降の取引データ(星野に関して、本ホテルと性質が大きく異なる「都市観光」ホテルは除外しております)をまとめています。

物件名 リート(買主) 住所 取引価格 NOI利回り 取引時期 築年
星のや富士(※1) 星野R 山梨県 4,160百万円 6.4% 2017年5月 2015年8月
星のや京都 別館(※2) 星野R 京都府 2,878百万円 8.5% 2017年7月 -
星のや竹富島(※3) 星野R 沖縄県 4,900百万円 6.5% 2017年11月 2012年3月
界 アルプス(※4) 星野R 長野県 3,060百万円 5.8% 2019年3月 2017年8月
ホテルニライカナイ西表島(※5) 星野R 沖縄県 3,650百万円 6.9% 2019年3月 2004年11月
BEB5 軽井沢(※6) 星野R 長野県 2,170百万円 5.9% 2020年1月 2018年11月
界 遠州(※7) 星野R 静岡県 1,050百万円 7.9% 2020年11月 1997年4月
大江戸温泉物語 長崎ホテル清風(※8) 大江戸R 長崎県 1,637百万円 7.4% 2017年12月 1982年6月
大江戸温泉物語 幸雲閣(※8) 大江戸R 宮崎県 1,040百万円 8.8% 2017年12月 1965年12月
鬼怒川観光ホテル(※8) 大江戸R 栃木県 3,870百万円 7.2% 2017年12月 1981年8月
大江戸温泉物語 きのさき(※8) 大江戸R 兵庫県 2,084百万円 7.6% 2017年12月 1968年10月
大江戸温泉物語 東山グランドホテル(※8) 大江戸R 福島県 1,230百万円 9.3% 2017年12月 1964年9月

※NOIとは、Net Operating Incomeの略で不動産の運営収益のことを指します。不動産から得られる賃料から維持管理費、水道光熱費、修繕費(小規模のもの)、公租公課、火災保険料等の費用を控除して求めます。

<出典>
※1 星野リゾート投資法人「国内不動産の取得に関するお知らせ」〈https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/tdnet/1456877/00.pdf〉
※2 星野リゾート投資法人「国内不動産の追加取得に関するお知らせ」〈https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/tdnet/1495953/00.pdf〉
※3 星野リゾート投資法人「国内不動産の取得及び貸借に関するお知らせ」〈https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/tdnet/1519079/00.pdf〉
※4 星野リゾート投資法人「国内不動産の取得に関するお知らせ」〈https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/tdnet/1656445/00.pdf〉
※5 星野リゾート投資法人「国内不動産の取得に関するお知らせ」〈https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/tdnet/1681590/00.pdf〉
※6 星野リゾート投資法人「国内不動産の取得に関するお知らせ」〈https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/tdnet/1786173/00.pdf〉
※7 星野リゾート投資法人「国内不動産の取得に関するお知らせ」〈https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/tdnet/1892553/00.pdf〉
※8 大江戸温泉リート投資法人「国内不動産の取得及び貸借に関するお知らせ」〈https://oom-reit.com/file/news-f2e4f0ec7f43176c3cd4f6b60a21c7d9f372fd34.pdf〉