上野オフィスプロジェクト

日本全体の就業率は、2009年の56.9%から2019年は60.6%へと3.7%の増加となっており、2013年以降右肩上がりとなっています。
主な点として、①15歳から64歳の女性が2009年の59.8%から2019年には70.9%と11.1%増加しており、また、②60歳から64歳の男女が2009年の57.0%から2019年には70.3%と13.3%増加しており、女性の社会進出・定年延長による高齢者の働き手の増加等が見られます。

<出典>
総務省統計局「労働力調査　令和元年平均結果の概要　Ⅰ　基本集計」
〈https://www.stat.go.jp/data/roudou/report/2019/pdf/summary1.pdf〉

東京ビジネス地区（都心5区／千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率は2010年に8.91%であったものが2019年に1.55%まで下落しています。
その間、2012年に478,691坪、2018年に460,494坪の大型供給がありながら、それら全てを吸収し、また、一方平均賃料は2010年の17,585円/坪から2019年に22,206円/坪まで上昇しており、需給バランスの逼迫が見られます。
なお、東京ビジネス地区の2020年のオフィスビル供給量は延床536,931坪、30棟が竣工が予定されておりますが、竣工を予定しているオフィスビルの約7割が募集面積の5割以上の面積で決定や内定が進んでおり、2020年も需給の逼迫状況が継続するであろうと想定されております。

<出典>
三鬼商事株式会社「MIKI OFFICE REPORT TOKYO 2020」
〈https://www.e-miki.com/market/datacenter/pdf/tokyo.pdf〉

東京ビジネス地区の平均空室率はこのコロナウイルス感染拡大の影響により、2020年3月から上昇傾向にあり、2020年2月時点で1.49%であった空室率が2020年9月時点で3.43%まで上昇しています。但し、空室率5%程度が借り手優位・貸し手優位と言われる目安であり、3%台の空室率は過去の水準を見ても低い水準であることから、大きく悲観するものではないと考えております。一方、平均賃料は2020年7月時点で23,014円/坪まで上昇し、その後、空室率上昇の影響を受け、2020年9月時点で22,733円/坪へと下落しました。

<出典>
三鬼商事　オフィスマーケットデータ　東京ビジネス地区／2020年09月時点
〈https://www.e-miki.com/market/tokyo/index.html〉

上野エリアは、JR「上野」駅を中心に数多くの路線が利用でき、交通アクセスに優れることから、東京の北の玄関口として、大手上場企業の本店・本社を始め、城東及び城北地区を統括する営業拠点を構える企業が多数存在しています。 上野駅から東京駅までJR山手線・京浜東北線により約8分と都心へのアクセスにも非常に優れています。 周辺の賃料相場は10,000円/坪台～20,000円/坪台前半と幅広く、以下の表の通り同等以上の賃貸事例も見られます。その中でも本物件は優れたデザイン性や1Fのカフェといった新たなコンセプトオフィスとして優位性を持っています。

※イメージ画像となります。本ファンドの画像ではありません。

セットアップオフィスは予め内装工事が行われているオフィスです。初期コストの大幅な削減や一般的なオフィスに比べ使い勝手やデザイン等に工夫がなされることにより、一般的なオフィス賃料と比較すると賃料のアップサイドが見込めます。
なお、以下の事例では、約7,000～8,000円/坪程度の効用が得られております。