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上野オフィスプロジェクト

就業者数の推移(全体・男性・女性)

日本全体の就業者数は、2009年の6,314万人から2019年は6,724万人へと410万人の増加となっています。その中でも、男性は2009年の3,666万人から2019年は3,733万人へと67万人の増加に対して、女性は2009年の2,649万人から2019年は2,992万人へと343万人の顕著な増加が見られます。     
<出典>     
総務省統計局「労働力調査 令和元年平均結果の概要 Ⅰ 基本集計」〈https://www.stat.go.jp/data/roudou/report/2019/pdf/summary1.pdf〉

就業率の推移(全体・男性・女性・65歳以上)

日本全体の就業率は、2009年の56.9%から2019年は60.6%へと3.7%の増加となっており、2013年以降右肩上がりとなっています。
主な点として、①15歳から64歳の女性が2009年の59.8%から2019年には70.9%と11.1%増加しており、また、②60歳から64歳の男女が2009年の57.0%から2019年には70.3%と13.3%増加しており、女性の社会進出・定年延長による高齢者の働き手の増加等が見られます。
<出典>
総務省統計局「労働力調査 令和元年平均結果の概要 Ⅰ 基本集計」〈https://www.stat.go.jp/data/roudou/report/2019/pdf/summary1.pdf〉

東京ビジネス地区のオフィスビルの空室率・オフィス供給数・平均賃料の推移(年次)

東京ビジネス地区(都心5区/千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の平均空室率は2010年に8.91%であったものが2019年に1.55%まで下落しています。
その間、2012年に478,691坪、2018年に460,494坪の大型供給がありながら、それら全てを吸収し、また、一方平均賃料は2010年の17,585円/坪から2019年に22,206円/坪まで上昇しており、需給バランスの逼迫が見られます。
なお、東京ビジネス地区の2020年のオフィスビル供給量は延床536,931坪、30棟が竣工が予定されておりますが、竣工を予定しているオフィスビルの約7割が募集面積の5割以上の面積で決定や内定が進んでおり、2020年も需給の逼迫状況が継続するであろうと想定されております。
<出典>
三鬼商事株式会社「MIKI OFFICE REPORT TOKYO 2020」〈https://www.e-miki.com/market/datacenter/pdf/tokyo.pdf〉

直近一年間の東京ビジネス地区のオフィスビルの平均賃料・空室率の推移(月次)

東京ビジネス地区の平均空室率はこのコロナウイルス感染拡大の影響により、2020年3月から上昇傾向にあり、2020年2月時点で1.49%であった空室率が2020年9月時点で3.43%まで上昇しています。但し、空室率5%程度が借り手優位・貸し手優位と言われる目安であり、3%台の空室率は過去の水準を見ても低い水準であることから、大きく悲観するものではないと考えております。一方、平均賃料は2020年7月時点で23,014円/坪まで上昇し、その後、空室率上昇の影響を受け、2020年9月時点で22,733円/坪へと下落しました。
<出典>
三鬼商事 オフィスマーケットデータ 東京ビジネス地区/2020年09月時点
〈https://www.e-miki.com/market/tokyo/index.html〉

近隣エリア競合賃貸物件の募集賃料(CREAL調べ)

上野エリアは、JR「上野」駅を中心に数多くの路線が利用でき、交通アクセスに優れることから、東京の北の玄関口として、大手上場企業の本店・本社を始め、城東及び城北地区を統括する営業拠点を構える企業が多数存在しています。 上野駅から東京駅までJR山手線・京浜東北線により約8分と都心へのアクセスにも非常に優れています。 周辺の賃料相場は10,000円/坪台~20,000円/坪台前半と幅広く、以下の表の通り同等以上の賃貸事例も見られます。その中でも本物件は優れたデザイン性や1Fのカフェといった新たなコンセプトオフィスとして優位性を持っています。

物件名 ①上野オフィスプロジェクト
(投資対象)
②Aビル ③Bビル ④Cビル ⑤Dビル
最寄駅 上野駅 上野広小路駅 上野広小路駅 京成上野駅 御徒町駅
駅距離 4分 1分 4分 3分 4分
築年 1992年 1983年 1981年 1987年 1973年
構造規模 RC造B1/5F RC造B1/7F SRC造7F SRC造B1/9F RC造B1/5F
成約賃料 18,682円/坪 22,656円/坪 21,996円/坪 21,450円/坪 17,785円/坪

セットアップオフィスの賃貸事例

※イメージ画像となります。本ファンドの画像ではありません。

セットアップオフィスは予め内装工事が行われているオフィスです。初期コストの大幅な削減や一般的なオフィスに比べ使い勝手やデザイン等に工夫がなされることにより、一般的なオフィス賃料と比較すると賃料のアップサイドが見込めます。
なお、以下の事例では、約7,000~8,000円/坪程度の効用が得られております。

物件名 ①既存 ②セットアップ後
馬喰横山 13,000円/坪 19,000~20,000円/坪
人形町 14,000円/坪 22,000円/坪
馬喰町 13,600円/坪 22,000円/坪
恵比寿 22,000円/坪 30,000円/坪


<出典>
CREAL独自ヒアリング情報に基づく

上場REIT取引事例

物件名 上野オフィスプロジェクト(投資対象) 三井ウッディビル(売却)※1 目白NTビル(売却)※2 ユニゾ神田須田町二丁目ビル ※3 リードシー目黒不動前 ※4 築地フロント ※5
REIT - 日本リート 投資法人 日本リート 投資法人 日本リート 投資法人 日本リート 投資法人 日本リート 投資法人
最寄駅 上野駅 東陽町 雑司が谷 岩本町 不動前 新富町
建築年月 1992年6月 1990年3月 1990年7月 1993年3月 1996年10月 1991年8月
取引年月日 2020年11月 2020年10月 2020年10月 2020年10月 2020年10月 2020年10月
取引価格(百万円) 523 3,246 3,920 1,311 1,220 825
取引NOI利回り 4.3% 4.1% 4.4% 3.8% 4.4% 4.8%
物件名 八丁堀リバーゲート ※6 KDX日本橋本町ビル(売却)※7 KDX日本橋江戸通ビル(売却)※8 KDX新日本橋ビル(売却)※9 アーバンネット市ヶ谷ビル(売却)※10 Daiwa神保町ビル(売却)※11
取得/売却先 日本リート 投資法人 ケネディクス・オフィス投資法人 ケネディクス・オフィス投資法人 ケネディクス・オフィス投資法人 プレミア投資法人 大和証券オフィス投資法人
最寄駅 八丁堀 三越前 小伝馬町 新日本橋 牛込神楽坂 神保町
建築年月 1989年8月 1984年1月 1985年3月 2002年11月 1993年12月 1997年3月
取引年月日 2020年10月 2020年6月 2020年6月 2020年6月 2020年5月 2020年5月
取引価格(百万円) 835 5,000 1,550 3,200 1,778 4,000
取引NOI利回り 4.7% 4.1% 4.3% 3.9% 4.9% 3.9%

※東京23区、50億以下、区分所有権・共有除く、2020年4月以降の取引を対象に記載しています。
※鑑定Cap Rateとは直近の鑑定評価の直接還元利回りをいいます。
※各投資法人の取引NOI利回りは、取引時の鑑定評価上のNOIを基にした利回りです。


<出典>
※1、※2、※3、※4、※5、※6
日本リート投資法人「運用資産の譲渡及び取得並びにそれらに伴う運用資産の貸借の解消及び貸借の開始に関するお知らせ」〈http://www.nippon-reit.com/file/news-9cf1d07c1eed23554f1992f82105a9cd6bd08673.pdf〉
※7、※8、※9
ケネディクス・オフィス投資法人「資産の取得(新橋M-SQUARE Bright)及び 譲渡(KDX日本橋本町ビル・KDX日本橋江戸通ビル・KDX新日本橋ビル)に関するお知らせ」〈https://www.kdo-reit.com/file/news-6ce3d5a9677d5e2f8c95f179dc60ecd3dd8d991d.pdf〉
※10
プレミア投資法人「資産の取得及び譲渡に関するお知らせ」〈https://www.pic-reit.co.jp/file/news-38c312bdc583ee4c6847c891668b7f675e1ec1b4.pdf〉
※11
大和証券オフィス投資法人「資産の取得(日本橋セントラルスクエア) 及び譲渡(Daiwa神保町ビル)に関するお知らせ」〈http://www.daiwa-office.co.jp/site/file/tmp-TW3t3.pdf〉

周辺エリア不動産取引事例(CREAL調べ)

①上野オフィスプロジェクト
(投資対象)
最寄駅 上野駅 湯島駅 蔵前駅 仲御徒町駅 末広駅 蔵前駅
駅距離 4分 1分 2分 3分 2分 6分
建築年 1992年 1984年 1993年 1988年 1986年 1992年
取引価格 5.2億円 17億円 7.8億円 11.7億円 5.8億円 2.8億円
取引NOI 利回り 4.3% 4.2% 3.6% 3.4% 4.9% 5.0%
取引年 2020年 2017年 2017年 2018年 2019年 2020年


<出典>
CREAL独自ヒアリング情報に基づく