両国駅前ビル
就業者数の推移（全体・男性・女性）
日本全体の就業者数は、2009年の6,314万人から2019年は6,724万人へと410万人の増加となっています。その中でも、男性は2009年の3,666万人から2019年は3,733万人へと67万人の増加に対して、女性は2009年の2,649万人から2019年は2,992万人へと343万人の顕著な増加が見られます。
<出典>
総務省統計局「労働力調査 令和元年平均結果の概要 Ⅰ 基本集計」
〈https://www.stat.go.jp/data/roudou/report/2019/pdf/summary1.pdf〉
就業率の推移（全体・男性・女性・65歳以上）
日本全体の就業率は、2009年の56.9%から2019年は60.6%へと3.7%の増加となっており、2013年以降右肩上がりとなっています。
主な点として、①15歳から64歳の女性が2009年の59.8%から2019年には70.9%と11.1%増加しており、また、②60歳から64歳の男女が2009年の57.0%から2019年には70.3%と13.3%増加しており、女性の社会進出・定年延長による高齢者の働き手の増加等が見られます。
<出典>
総務省統計局「労働力調査 令和元年平均結果の概要 Ⅰ 基本集計」
〈https://www.stat.go.jp/data/roudou/report/2019/pdf/summary1.pdf〉
東京ビジネス地区のオフィスビルの空室率・オフィス供給数・平均賃料の推移
東京ビジネス地区の空室率は2010年に8.91%であったものが2019年に1.55%まで下落しています。
その間、2012年に478,691坪、2018年に464,494坪の大型供給がありながら、それら全てを吸収し、また、一方平均賃料は2010年の17,585円/坪から2019年に22,206円/坪まで上昇しており、需給バランスの逼迫が見られます。
なお、東京ビジネス地区の2020年のオフィスビル供給量は延床536,931坪、30棟が竣工が予定されておりますが、竣工を予定しているオフィスビルの約7割が募集面積の5割以上の面積で決定や内定が進んでおり、2020年も需給の逼迫状況が継続するであろうと想定されております。
<出典>
三鬼商事株式会社「MIKI OFFICE REPORT TOKYO 2020」〈https://www.e-miki.com/market/datacenter/pdf/tokyo.pdf〉
近隣エリア競合賃貸物件の募集賃料（CREAL調べ）
両国エリアのオフィスマーケットの魅力は、都心部及び主要オフィスエリアへの良好なアクセス利便性（JR総武線「両国」駅から「東京」駅までJR線により乗り換え1回で12分、「秋葉原」駅まで直通4分）にも関わらず賃料が抑えられている点です。
また、両国エリアはJR・都営大江戸線「両国」駅のほか、東はJR・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅、西は都営浅草線「東日本橋」駅・「浅草橋」駅といったターミナル駅に囲まれていることから、ビジネスエリアとして交通利便性に優れたエリアです。 他ビジネスエリアと比較して賃料が抑えられており、あまり初期費用をかけられないスタートアップ企業や秋葉原エリアに多いソフトウェア関連企業に需要があるエリアです。
| 物件名 | ①両国駅前ビル（投資対象） | ②Aビル | ③Bビル | ④Cビル | ⑤Dビル |
| 最寄駅 | 両国駅 | 両国駅 | 両国駅 | 両国駅 | 両国駅 |
| 駅距離 | 1分 | 3分 | 6分 | 4分 | 3分 |
| 築年 | 1995年 | 1993年 | 1993年 | 1988年 | 2019年 |
| 構造規模 | S造8F | SRC造B1/11F | RC造6F | RC造5F | RC造10F |
| 募集・成約賃料 | 12,000円/坪 | 13,000円/坪（募集） | 13,000円/坪（募集） | 11,000円/坪（成約） | 16,000円/坪（成約） |
競合となるオフィスビルの募集賃料は、［A］両国エリアの駅近10,000円/坪～16,000円/坪、［B］駅から離れると8,000円/坪～13,000円/坪、［C］浅草橋エリアは駅周辺で10,000円/坪～15,000円/坪、［D］浅草橋と東日本橋の間のエリアで10,000円/坪～14,000円/坪、［E］錦糸町エリアは12,000円/坪～17,000円/坪となっています。
<出典>
インターネット情報及びCREAL独自ヒアリング情報に基づく
上場REIT取引事例
| 物件名 | ①両国駅前ビル（投資対象） | ②JEI両国ビル | ③ヒューリック両国ビル（準共有90%） | ④イーストサイドビル | ⑤ヒューリック浅草橋ビル（準共有50%） | ⑥錦糸町スクエアビル |
| 所有者 | - | ジャパンエクセレント投資法人 | ヒューリックリート投資法人 | 日本リート投資法人 | ヒューリックリート投資法人 | 平和不動産リート投資法人 |
| 最寄駅 | 両国駅 | 両国駅 | 両国駅 | 浅草橋駅 | 浅草橋駅 | 錦糸町駅 |
| 駅距離 | 1分 | 1分 | 2分 | 3分 | 1分 | 2分 |
| 建築年月 | 1995年 | 1996年 | 2010年 | 1988年 | 2013年 | 1986年 |
| 構造規模 | S造8F | S・SRC造B2/11F | S・SRC造B1/9F | S・RC造B1/6F | S・SRC造B2/12F | SRC造B1/8F |
| 取引価格 | 4.13億円 | 25.5億円 | 56.1億円 | 13.72億円 | 47.5億円 | 28.4億円 |
| 取引NOI利回り | 5.8%（安定稼働時：稼働率95%） | 6.5% | 4.1% | 5.6% | 6.1% | 4.3% |
| 取引年 | 2020年 | 2006年 | 2020年 | 2015年 | 2019年 | 2019年 |
| 備考 | 事業用定期借地権 |
※各投資法人の取引NOI利回りは、取引時の鑑定評価上のNOIを基にした利回りです。
<出典>
※1 ジャパンエクセレント投資法人「JEI両国ビル」〈https://www.excellent-reit.co.jp/ja/portfolio/detail.html?id=0019〉
※2 ヒューリックリート投資法人「ヒューリック両国ビル」〈https://www.hulic-reit.co.jp/ja/portfolio/detail.058.html〉
※3 日本リート投資法人「イーストサイドビル」〈http://www.nippon-reit.com/ja/portfolio/detail.047.html〉
※4 ヒューリックリート投資法人「ヒューリック浅草橋ビル」〈https://www.hulic-reit.co.jp/ja/portfolio/detail.056.html〉
※5 平和不動産リート投資法人「錦糸町スクエアビル」〈https://www.heiwa-re.co.jp/ja/portfolio/detail.html?id=0124〉
城東エリア不動産取引事例（CREAL調べ）
| ①（投資対象） | ② | ③ | ④ | ⑤ | ⑥ | ⑦ | ⑧ | |
| 最寄駅 | 両国駅 | 新御徒町駅 | 錦糸町駅 | 菊川駅 | 市川駅 | 一之江駅 | 錦糸町駅 | 南千住駅 |
| 駅距離 | 1分 | 4分 | 3分 | 1分 | 9分 | 5分 | 4分 | 15分 |
| 建築年 | 1995年 | 1987年 | 1992年 | 1991年 | 1992年 | 1989年 | 1994年 | 2013年 |
| 取引価格 | 4.13億円 | 19億円 | 13億円 | 11億円 | 5.5億円 | 5.2億円 | 9億円 | 11億円 |
| 取引NOI 利回り | 5.8% （安定稼働時：稼働率95%） |
4.9% | 4.2% | 4.5% | 5.0% | 5.6% | 4.1% | 4.3% |
| 取引年 | 2020年 | 2017年 | 2018年 | 2018年 | 2018年 | 2019年 | 2019年 | 2020年 |
<出典>
CREAL独自ヒアリング情報に基づく