（仮称）CREAL王子神谷
- 想定運用期間
- 2022/07/04 〜 2023/12/31
- 18ヶ月
- 想定初回配当日
- 2022/10/31
以降の配当スケジュールは こちら
- 募集金額
- 50,200万円
- 成立下限額
- 40,200万円
- 募集期間
- 2022/06/23 20:00
- 〜 2022/06/29 20:00
※優先投資チケットを保有している場合、募集開始日時の24時間前より投資可能となります。
※上記の内容は想定であり、確定したものではございません。
その他詳細は こちら
2022年7月4日～2022年7月16日：フリーレント期間のため、賃料収入無し
2022年7月17日～2023年12月31日：賃料収入有り（10月・1月・4月・7月の各月末に配当）
売却時：【運用期間×年利4.5％-既配当額】の配当（売却益の範囲内）
上記の想定初回配当日・配当額はあくまで想定であり、確定したものではございません。
なお、 取得日以降、随時売却活動を開始予定です。
※記載している想定利回りは、税引前の数値です。
※運用期間の終了時期は前後する可能性がございます。
投資のポイント
居住環境が良好な「王子神谷」エリアに所在、最寄り駅から徒歩約2分の駅近レジデンス
- 本物件は、東京メトロ南北線「王子神谷」駅から徒歩約2分、JR京浜東北線「東十条」駅から徒歩約13分に位置する物件となります。東京メトロ南北線からは「飯田橋」駅や「永田町」駅など、都心へのダイレクトアクセスが可能なため交通利便性に優れるエリアとなっております。
- 本物件の周辺エリアである「王子神谷」駅前には、生鮮食品を扱う大型スーパー、100円ショップやドラッグストアなどが存在しているため、生活利便性が高く、徒歩圏内に存在する東十条商店街では、約160もの店舗が軒を連ねるため、食べ歩きや多彩なグルメを楽しむことが出来ます。
リノベーション実施による賃料のアップサイドが見込める物件
- 本物件は、1Kタイプが6戸、1LDKタイプが12戸、合計18戸で構成されます。ここ数年の入居者の退去の際には、床・クロスの交換、キッチン・洗面台化粧貼り、水栓交換、照明工事などリノベーションを実施することにより賃料増額での入居に成功しており、残りの11戸についても入替の際にはリノベーションを実施することにより、賃料のアップサイドが見込める物件となっております。
主要なリスクへの考え方
売却リスク ： 妥当な価格設定での売却想定及び早期の売却活動によりリスクを低減
- 投資家の皆様へ元本償還を行うため投資不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
- CREALにおける売却実績（詳細はこちら）及び不動産会社へのヒアリング等を通じて得られた成約実績を基に、妥当な水準での売却価格の想定をしています（詳細はこちら）。加えて取得日以降、随時売却活動を行うことで想定運用期間内での売却を目指します。
リーシングリスク ： マスターリース契約による賃料保証
- 投資家の皆様へ期中の配当を行うため投資不動産の稼働率を高める必要があり、十分な配当を可能とするリーシング（※）ができることが重要となります。
- 2022年6月21日時点での稼働率は100％ですが、7月24日付での解約申込が1件あり、解約後の稼働率は約94％となります。リノベーション後の部屋の賃料は適正と考えられ（詳細はこちら）、過去の実績からもリノベーションの費用対効果は十分に検証出来ているため（詳細はこちら）、テナント入れ替え時には随時リノベーションを実施の上、賃料向上を目指します。
- リーシング活動の成否にかかわらず安定的な配当を可能とするため、クリアルパートナーズ株式会社とマスターリース契約を行うことにより収益の安定化を図ります。
※リーシングとはテナント（入居者）誘致活動のことをいいます。
ファンドの仕組み
- 投資家の皆様から出資により集めた資金を元に、
- ファンド組成会社（不動産特定共同事業第1号事業者）が不動産を購入または開発・運用します。
- 運用期間中に不動産を賃貸することにより賃借人から得られる賃料および売却代金を基にして、
- 投資家の皆様への配当および元本償還を行います。
リスク
運用時のリスク
賃借人が倒産するなど、賃借人からの賃料支払いが滞った場合、想定利回りに悪影響を与えるおそれがあります。
運用時リスクを軽減する仕組み
運用時のリスクを軽減する為に賃借人とのマスターリースを設定しています。マスターリースとは賃借⼈がさらに別の賃借⼈（転借⼈）にサブリース（転貸）することを前提とした契約で、賃料の下落が発⽣した場合でも、賃借⼈はファンド組成会社へ毎⽉固定の賃料を⽀払います。（賃借⼈・転借⼈が倒産するなどした場合には収益に悪影響を与えるおそれがあります）
売却時のリスク
想定する条件で対象不動産を売却できず、想定利回りに悪影響を与えるおそれがあります。
売却時リスクを軽減する仕組み
ファンド組成会社が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。
対象不動産に売却損が発生した場合、ファンド組成会社が先に損失を負担し、損失がファンド組成会社の出資額を越えた際に、はじめて投資家の皆様の元本が毀損致します。本ファンドの劣後出資の割合はリターンタブ をご確認ください。
*投資前には必ず、リスクをご確認の上で投資判断をしてください。
「優先投資チケット」とは
通常の募集開始日時の24時間前から通常の募集開始までの間、優先的に投資できるチケットです。
CREALではファンドごとに一定額以上の投資を頂いた方へ、優先投資チケットをプレゼントするキャンペーンを不定期で行っております。