ドムス・スタイル目黒不動前
- 想定利回り（年利）
- 6.0%
- インカムゲイン相当
- 2.3%
- キャピタルゲイン相当
- 3.7%
- 想定運用期間
- 2020/12/22 〜 2021/12/31
- 12ヶ月
- 想定初回配当日
- 2021/05/31
以降の配当スケジュールは こちら
- 募集金額
- 37,800万円／ 37,800万円
- 募集期間
- 2020/12/07 20:00
- 〜 2020/12/17 20:00
上記の内容は想定であり、確定したものではございません。
運用期間の終了時期は前後する可能性がございます。
その他詳細は こちら
2020年12月22日～2021年3月21日：フリーレント期間の為、配当無し
2021年3月22日～2021年12月31日：3.1％を上限とする配当（年換算）
売却時：【運用期間×年利6.0％ - 既配当額】の配当（売却益の範囲内）
配当の入金は想定初回配当日である2021年5月31日からとなります。
上記の配当額はあくまで想定であり、確定したものではございません。
このファンドが目指すもの
人気住居エリアの好立地レジデンス
ドムス・スタイル目黒不動前は目黒区に所在する、ＪＲ山手線・東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線・東急目黒線「目黒」駅から徒歩10分、東急目黒線「不動前」駅から徒歩6分の場所に位置するレジデンスです。目黒は毎年のSUUMO住みたい街ランキングの上位常連であり、2020年もランキング5位に選ばれております。（※1） 物件の近くには桜の名所として知られる目黒川が流れ、目黒雅叙園・林試の森公園などのスポットも徒歩圏内で良好な居住環境が形成されております。
最先端のIOT機器を設置したスマートホーム
本物件にはLive Smart社（※2）のスマートリモコン、スマートカメラ、スマートLEDライト、ドア開閉センサー、スマートスピーカー等を設置する予定です。不在時にスマートフォンから室内の様子を確認することや、家にある家電や設備をスマホや声で操作することが可能になります。これらによりセキュリティや利便性が向上し物件の収益性・競争力も向上するものと考えております。
キャピタルゲイン配当型の投資商品
弊社の劣後出資割合を従来の10%から5%に下げることで物件売却時の元本償還リスクが高まることの見合いとして、売却時の利益（キャピタルゲイン）の一部を分配することによりリターンを高めるよう設計された商品です。従来のレジデンスファンドでは運用期間中得られる賃料相当額のみを配当の対象としているところ、本ファンドでは売却時のキャピタルゲインをも配当の対象とすることで高い利回り設計としております。
※1 <出典>関東 住みたい街ランキング2020〈https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2020/kanto/〉
※2 Live Smart社はAI・IoTを活用したサービスプラットフォーム事業を展開し、三菱地所株式会社、三井住友海上キャピタル株式会社およびみずほキャピタル株式会社等から出資を受けております。スマートリモコンデバイスを中心に、赤外線家電やスマートデバイスをスマホやスマートスピーカーから簡単操作できるサービスに加えて、LINEで24時間いつでもQ&Aを行うチャットボット等も提供しております。
〈https://www.livesmart.co.jp/news/20200909-pressrelease〉
投資のポイント
リーシングリスク
本ファンドは竣工間もないレジデンスを購入し、リーシングリスク（※1）をとることにより高いリターンを目指します。現時点では稼働率は23.1％、入居申込みも含めた稼働率は38.5％（12月1日時点）です。なお、本ファンドが得られる運営期間中のリターン（インカムゲイン）については、株式会社ブリッジ・シー・エステートによるマスターリース契約を締結することで、稼働率の上下にかかわらず一定の金額（想定利回り年利約2.3%相当）が得られるよう商品設計をしております。なお、実際の入居者についてもマーケット調査を行い保守的な賃料設定をしていること、IOT機器の追加投資等により物件の競争力を高めていること等の理由により、予定通りのリーシングが達成できるものと考えています。
売却リスク（Exitリスク）
本ファンドの劣後出資は5%となっており、その分売却時において優先出資者である投資家の皆様の元本棄損リスクが高くなっている商品です。つまり、いくらで売れるかについてが非常に大切になります。このExitリスクに対しては、J-REITなどの公開情報のみならず不動産業者へのヒアリング等を通じて徹底したマーケット調査を行い、保守的な出口想定をし早期の売却活動を行うことでリスクの軽減を図ります。なお、本ファンドについてはNOI利回り（※2）約4.6%で売却できれば投資家の皆様の元本棄損は無く、さらにNOI利回り約4.1%以下で売却できれば投資家の皆様に6％の配当をお支払いすることができます。売却のシミュレーションについては、リターンタブの「元本償還シミュレーション」をご参照ください。
※1 リーシングとはテナント誘致活動のことをいいます。本件は新築間もない空き部屋の多い物件を購入するため、テナント誘致活動に時間およびコストを要するリスクがございます。
※2 NOIとはNet Operating Incomeの略で不動産の運営純収益のことを指します。不動産から得られる賃料から維持管理費、水道光熱費、修繕費（小規模のもの）、公租公課、火災保険料等の費用を控除して求めます。
ファンドの仕組み
- 投資家の皆様から出資により集めた資金を元 に、
- CREAL運営会社である株式会社ブリッジ・シー・キャピタル（以下、ブリッジ・シー・キャピタル）が不動産を購入または開発・運用します。
- 運用期間中に不動産を賃貸することにより賃借人から得られる賃料および不動産の売却代金を基にして、
- 投資家の皆様への配当および元本償還を行います。
リターン
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 想定利回り | 6.0 %（年利） |
100万円投資した場合
12ヶ月で 合計60,000円の配当。
この金額を分割して定期配当、または売却時に一括配当されます。
* 想定初回配当日まで配当はございません。
* 記載の金額は、源泉税控除前の金額となります。
* 記載する数値に関しては現在の想定であり、数値は変更となる可能性があります。
* 利益が生ずることが確実であることを保証するものではございません。
* 記載の金額は、日割り換算を考慮しておりません。
リスク
運用時のリスク
賃借人が倒産するなど、賃借人からの賃料支払いが滞った場合、想定利回りに悪影響を与えるおそれがあります。
運用時リスクを軽減する仕組み
マスターリースとは賃借⼈がさらに別の賃借⼈（転借⼈）にサブリース（転貸）することを前提とした契約で、賃料の下落が発⽣した場合でも、賃借⼈は運営会社へ毎⽉固定の賃料を⽀払います。（賃借⼈・転借⼈が倒産するなどした場合には収益に悪影響を与えるおそれがあります）つまり、運営会社ブリッジ・シー・キャピタルの子会社であるブリッジ・シー・エステートが物件を一括借り上げをすることにより、毎月の固定賃料を実現します。
