運用中

TSUKI 東京(銀座近接エリアホテル)

用語解説

「優先劣後構造あり」とは

投資を「優先出資」と「劣後出資」に分けることで、投資家のリスクを減らす仕組みです。
投資家の皆様は優先出資、当社などが劣後出資を行います。
損失が出た場合、まずは劣後出資分から損失をカバーするため、一定の範囲までは投資家の元本が守られます。損失が劣後出資額を超えた場合にのみ、投資家の元本に影響が出ます。
逆に利益が出た場合は、まず投資家が優先的に利益を受け取り(※利益には上限があります)、その後に残りが劣後出資者へ分配されます。
この仕組みにより、元本リスクを抑えつつ、安定した運用を目指すことができるため、初心者にも安心して始めやすいファンド設計となっております。

優先劣後構造

※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。
※上記仕組みは、あくまで投資家元本の毀損リスクを軽減するだけのものであり、投資家の皆様の元本を劣後出資者が保証するものではありません。損失が劣後出資者の劣後出資額をも超える場合は、投資家の皆様の元本も毀損し、投資家の皆様に損失が発生するリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、このリスクについて十分にご検討ください。

「配当上限なし」とは

「配当上限なし」とは、運用がうまくいった分だけ、投資家がより多くの利益を受け取れる仕組みです。
ファンドの収益や不動産の売却価格が、当初の想定を上回った場合、その分の利益も投資家に分配されます。配当に上限がないため、想定利回りを超えるリターンを得られる可能性があります。
例えば、物件の売却価格が高くなった場合、利益が増え、その分投資家の収益も増加します。このように、成果次第で高いリターンが期待できるのが「配当上限なし」の特徴です。

「倒産隔離あり」とは

「倒産隔離」とは、企業が倒産してもファンドの対象不動産が影響を受けないようにする仕組みです。これは、不動産を特別目的会社(SPC)に移すことで実現します。「倒産隔離あり」のファンドでは、当社が倒産しても、その不動産は安全に保たれ、投資家の皆様は影響を受けない仕組みとしています。
(口座の分別管理については「よくある質問」を参照)

倒産隔離

※「債権者」とは、運営・募集取扱事業者に対する債権者を指します。

SPCは特定の事業やプロジェクトのために設立された法人であり、不動産取引や金融商品において重要な役割を果たします。主にリスクの分離や資産管理を目的としており、投資家の皆様の保護や信用リスクの軽減が図られています。この仕組みによって、SPCが保有・運用する資産は、運営会社の倒産リスクから守られ、投資家の皆様は安心して投資を行うことができます。

「借入あり」とは

「借入あり」のファンドでは、投資家の皆様が出資した資金に加えて、金融機関からの借入を利用することで、より大きな金額の物件を購入できるようにしております。物件価値上昇時に高いリターンが得られる可能性がありますが、一方で、物件価値下落時の損失拡大リスクや返済負担による資金繰り悪化のリスクも高まります。
(借入にともなうリスクについては[リスク]ページを参照)

借入

※図は、借入の仕組みを説明するためのものであり、実際の借入の割合を示すものではありません。
※借入に関連する契約においては、有利子負債比率(LTV)や元利金支払能力を判定する指標(DSCR)等一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項、配当停止事由や強制売却事由等が設けられる予定です。そのため、かかる財務制限条項等により、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等には、投資家に対する配当が制限され、又は停止されるリスクがあります。また、かかる財務制限条項や禁止行為等に抵触した場合や借入の返済期日の延長が行われた場合等の一定の場合には、想定よりも低い価格で投資対象不動産を売却することが強制されるなどにより借入に係る借入金の元利金について期限前返済を求められるリスクがあります。CREALへ投資をご検討の際には、これらのリスクについても十分にご検討ください。

優先劣後構造あり 配当上限なし 倒産隔離あり 借入あり
想定利回り(年利)
6.0%
インカムゲイン相当
3.0%
キャピタルゲイン相当
3.0%
想定運用期間
2025/05/30 〜 2027/05/31
24ヶ月

(参考)実際の運用期間の平均値は約14ヶ月です
詳細は こちら

当初の想定運用期間が24ヶ月だったファンドの実績平均値(※)です。

売却スケジュールは十分な余裕を持って設定しているため、早期に運用終了となるケースが多くなっております。

また、想定運用期間内に売却が実行できない場合には、60ヶ月を超えない範囲で運用期間を延長する可能性があります。

延長する場合は、運用期間終了日の1ヶ月前までに出資者の方へ通知いたします。
なお、公開日時点において過去に延長した実績はございません。

※対象は公開日時点までに運用終了したファンドです。

想定初回配当日
2025/11/30

以降の配当スケジュールは こちら

募集金額
361,900万円
成立下限額
351,900万円

募集は終了しました

募集期間
2025/04/15 20:00
〜 2025/05/27 20:00

※優先投資チケットを保有している場合、募集開始日時の24時間前より投資可能となります。
※公開日時点での目標・想定利回りであり、将来の運用成果を保証するものではございません。

その他詳細は こちら

2025年5月30日~2027年5月31日:賃料収入有り
売却時:【(運用期間×6.0%÷365×運用日数)-既配当額】の配当(売却益の範囲内)

※記載している想定利回りは、税引前の数値です。
※運用期間の終了時期は前後する可能性がございます。

投資に関する重要情報をご覧いただけます。

ファンドのアピールポイント

観光需要が高い銀座近接エリアに所在するブティックホテル
  • 本物件は東京メトロ日比谷線「築地」駅まで徒歩約3分、東京メトロ有楽町線「新富町」駅まで徒歩約4分、東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「東銀座」駅まで徒歩約6分の位置に所在するブティックホテルです。最寄り駅から新幹線の発着駅である「東京」駅まで約10分であり、国内観光客、インバウンド両面で幅広い客層が期待できる、都心ホテルの中でも利便性の高い立地となっています。
  • 本物件から徒歩圏内に位置する「銀座」エリアは「築地場外市場」や「歌舞伎座」に加え、高級ブランド店や百貨店などの大型商業施設、高級レストランが軒を連ねることなどから、日本を代表する繁華街として国内外の観光客から支持されています。
  • 「銀座」エリアは、東京都が調査した「令和5年 国・地域別外国人旅行者行動特性調査」では、外国人旅行者が都内で訪問した場所として3位に挙げられており、本宿泊施設においても当該需要を取り込むことで安定した稼働を目指します。
日本文化を楽しめる宿泊体験を提供するデザイン性の高いホテル
  • 日本文化の美意識を体感できる宿泊施設として、落ち着いた色合いでまとめられた和モダンな客室が特徴です。1階には「Sake-Bar TABLE TSUKI」が併設され日本各地の日本酒と肴をこだわりの器とともに楽しむことができます。2階には、浴槽に香り豊かな青森ヒバを使用した貸切風呂が2つ配置されており、湯上り処も用意しております。3階以上のフロアでは約7割の客室が檜風呂付きという仕様になっており、「日本通になるホテル」をテーマとした宿泊体験を提供しています。
  • 本物件は、東京証券取引所スタンダード市場上場企業である株式会社 アゴーラ ホスピタリティー グループの子会社・株式会社 アゴーラ ホスピタリティーズをオペレーターとして運営されます。同社はデザイン性と機能性を兼ね備えたホテル運営に注力し、2025年3月時点で10施設を展開するなど、豊富な運営実績を誇ります。

<出典>
東京都産業労働局「令和5年 国・地域別外国人旅行者行動特性調査結果」
〈https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/data/tourism/tourism/r5〉
株式会社JTB「2025年(1月~12月)の旅行動向見通し」
〈https://www.jtbcorp.jp/jp/newsroom/2025/01/09_jtb_2025-travel-trend-outlook.html〉

主要なリスクとリスクヘッジ

賃料収入減少のリスク

本プロジェクトの賃料は、ホテル運営の毎月の収支に影響されるため、実績次第で変動し、想定を下回るリスクがあります。ただし、本件の収支想定は昨年の稼働実績を元に策定しており、訪日観光客数が増加傾向にある現在の状況を踏まえても、堅実かつ現実的な見通しとなっています。

売却時に売却損が生じるリスク

物件売却時に売却額が想定を下回った場合、配当が減少したり、出資元本が毀損するリスクがあります。本リスクの軽減のため、本ファンドでは当社の共同(劣後)出資による優先劣後構造を採用しております。本ファンドに売却損が発生した場合、当社が先に損失を負担し、損失が当社の出資額を越えた際に、はじめて投資家の皆様の元本が毀損致します。
なお、元本棄損リスク軽減のため、優先劣後構造の採用と併せて、取得日以降に随時売却活動を行い、売却先が見つかり次第売却を行う予定です。

売却時リスクを軽減する仕組み

※図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の優先出資・劣後出資の割合を示すものではありません。

「優先投資チケット」とは

通常の募集開始日時の24時間前から通常の募集開始までの間、優先的に投資できるチケットです。
CREALではファンドごとに一定額以上の投資を頂いた方へ、優先投資チケットをプレゼントするキャンペーンを不定期で行っております。