運用完了
（仮称）CREAL洗足池
東京都・23区・大田区の10年間の人口推移
- 東京都全体の2022年の人口は、2012年と比較して約111万人、うち東京23区では約95万人の人口流入・増加となっています。
- 大田区の2022年の人口は、2012年と比較して約5万人の人口流入・増加となっています。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
東京都・23区・大田区の10年間の世帯推移
- 東京都全体の2022年の世帯数は、2012年と比較して約99万世帯、うち東京23区では約77万世帯の増加となっています。
- 大田区の2022年の世帯数は、2012年と比較して約5万世帯の増加となっています。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
大田区のコロナ禍以降の人口・世帯数推移
- 大田区の人口・世帯数は増加傾向にありましたが、新型コロナウィルス発生から約半年後の2020年5月頃をピークに減少に転じ、以降微減傾向にあります。もっとも大田区発表の大田区人口推移（令和4年3月）の概要では、2020年代半ばにかけて徐々に転出超過から転入超過に移行し、その後2040年半ばにかけて転入超過が続き緩やかに人口が増加すると推計されております。新型コロナウィルスへの対応が進むにつれ、増加に転じることが予想されます。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
大田区「大田区人口推計（令和4年3月）」
〈https://www.city.ota.tokyo.jp/kuseijoho/suuji/suikei/ootaku_jinkousuikei.files/r4jinnkousuikei.pdf〉
当該エリアの魅力
- 本物件の北側、「洗足池」駅の南側のエリアには、洗足池商店街があります。地元の人々の生活に密着したお店が連なっており、惣菜店などテイクアウトが可能な店舗や、深夜12時まで営業しているスーパーもあるため生活利便性の高いエリアとなっています。駅周辺には、洗足池公園散策中の休憩や食事に最適なお店が多く、さらには本格的な実力派の飲食店から隠れ家的なお店など様々な飲食店が楽しめます。
- 「洗足池」駅の改札を出ると目の前に都内でも有数の大きさの池が名所である「洗足池公園」が位置し、アヒルボートや桜や紅葉の名所として、遠方からも見物客が訪れ賑わいを魅せます。公園の中心に位置する「洗足池」は風致地区にも指定されており、江戸時代には歌川広重の浮世絵「名所江戸百景」にも描かれ、古くから人々に親しまれてきた景勝地が楽しめます。
- 「洗足池」湖畔には歴史ある建物や神社が多く位置し、池の北東には源頼朝と名馬池月との出会いと伝承された平安時代初期から続く「千束八幡神社」が鎮座しています。東側には国登録有形文化財に登録された清明文庫を増築し、新たに開館した勝海舟記念館が位置しています。洗足池は、幕末から明治の時代を活躍した勝海舟が愛した町として有名で、自然、歴史、文化の全てが感じられるエリアとなっています。
近隣エリア競合賃貸物件の募集賃料（当社調べ）
- 競合となる洗足池エリアの賃貸マンションの募集賃料は、以下の通りであり、本物件は競合となる賃貸マンションと比較して、1坪あたりの単価や広さを考慮し、適切な賃料設定を行っています。
- 1R・1K（20㎡～25㎡）タイプ：1坪あたり約13,000円台前半～13,000円後半
- 1LDK（30㎡～35㎡）タイプ：1坪あたり約12,000円台前半～13,000円台前半
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
1R・1K
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | |
|---|---|---|---|---|
| 最寄駅 | 洗足池駅 | 長原駅 | 雪が谷大塚駅 | 旗の台駅 |
| 駅距離 | 約7分 | 約5分 | 約7分 | 約2分 |
| 築年 | 2022年 | 2018年 | 2022年 | 2018年 |
| 所在階 | 3階 | 4階 | 3階 | 2階 |
| 面積 | 21㎡ | 25㎡ | 25㎡ | 23㎡ |
| 募集賃料 | 13,400円/坪 | 13,700円/坪 | 13,000円/坪 | 13,600円/坪 |
1LDK
| 本物件（投資対象） | ④ | ⑤ | ⑥ | |
|---|---|---|---|---|
| 最寄駅 | 洗足池駅 | 洗足池駅 | 雪が谷大塚駅 | 石川駅 |
| 駅距離 | 約7分 | 約5分 | 約7分 | 約1分 |
| 築年 | 2022年 | 2021年 | 2022年 | 2019年 |
| 所在階 | 1階 | 3階 | 2階 | 1階 |
| 面積 | 34㎡ | 34㎡ | 34㎡ | 35㎡ |
| 募集賃料 | 12,100円/坪 | 13,300円/坪 | 13,200円/坪 | 12,300円/坪 |
周辺の取引事例（当社調べ）
- 取引利回りは、表面利回り（※）ベースで概ね4.1%～4.4%となっています。
※表面利回りとは年間の家賃収入を物件の購入価格で除したものになります。
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | |
|---|---|---|---|---|
| エリア | 大田区上池台三丁目 | 大田区北千束二丁目 | 大田区千鳥町三丁目 | 中馬込一丁目 |
| 最寄駅 | 洗足池駅 | 北千束駅 | 千鳥町駅 | 馬込駅 |
| 駅距離 | 約7分 | 約1分 | 約3分 | 約10分 |
| 築年 | 2022年 | 2019年 | 2017年 | 2008年 |
| 構造/階数 | RC/4階建 | RC/4階建 | RC/4階建 | RC/3階建 |
| 取引表面利回り | 約4.5％ | 約4.1% | 約4.3% | 約4.4％ |
| 取引年 | - | 2019年 | 2020年 | 2018年 |
※本物件の取引表面利回りは売却時の想定利回り（年間の満室想定家賃収入を物件の想定売却価格で除したもの）を記載しています。
※取引表面利回りは、消費税を含んだ物件価格より計算しています。