運用完了
プラチナフォルム中延EAST
東京都・23区・品川区の10年間の人口推移
- 東京都全体の2022年の人口は、2012年と比較して約111万人、うち東京23区では約95万人の人口流入・増加となっています。
- 品川区の2022年の人口は、2012年と比較して約5万人の人口流入・増加となっています。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
東京都・23区・品川区の世帯数推移
- 東京都全体の2022年の世帯数は、2012年と比較して約99万世帯、うち東京23区では約77万世帯の増加となっています。
- 品川区の2022年の世帯数は、2012年と比較して約3万世帯の増加となっています。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm〉
品川区のコロナ禍以降の人口・世帯数推移
- 品川区の人口・世帯数は増加傾向にありましたが、2019年12月に発生した新型コロナウィルスの影響で、2020年末から徐々に減少に転じ、以降微減傾向となっていました。しかし、2022年3月をボトムに人口・世帯数ともに下げ止まり、直近ではコロナ発生前の2019年と同水準まで人口・世帯数ともに戻っており、今後も新型コロナウィルスへの対応が進むにつれ、増加に転じることが予想されます。
<出典>
東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」〈https://www.city.taito.lg.jp/kusei/shokai/tokei/setai/tikubetusetai/r04chiku.html〉
品川区「世帯と人口-例付表【男女別、年齢別】」
〈https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kuseizyoho/kuseizyoho-siryo/kuseizyoho-siryo-toukei/hpg000018600.html〉
当該エリアの魅力
- 「中延」駅から少し歩くと、東急池上線「荏原中延」駅まで続く約330ｍ伸びる中延商店街があります。「スキップロード」の愛称をもつアーケードタイプの商店街は、薬局やスーパー、飲食店など生活に必要なものやサービスは一通り揃います。90年近く続く和菓子屋、家具店、金物屋など老舗も多く、昔ながらのレトロな街並みで、食べ歩きや買い物を楽しめます。品川区にありながら、程よい下町感を感じられるエリアとなっています。
- 対象不動産の北東、徒歩約7分には拝殿前の桜が名所である「旗岡八幡神社」が鎮座しております。境内にある絵馬殿は国の有形文化財に登録されており、毎年9月中旬に行われる祭りでは多くの露店が並び、商店街から住宅地まで担がれる「宮神輿」など、活気溢れたイベントとなっています。
- 2年に一度、9月になると「中延ねぶた祭」が開催され、ねぶたの本場青森県から運び込んだ大きく鮮やかな、ねぶたが町を練り歩きます。30年以上続く祭りは、例年3万人余りが訪れる都内最大級のねぶた祭りとなります。昨年2022年はコロナ禍を経て、4年ぶりに開催され賑わいをみせました。
- 11月～12月に咲く日本では珍しい「ヒマラヤザクラ」が有名で、遠方から桜を見に人々が訪れることもあります。年間を通じて様々なイベントを楽しむことができます。
近隣エリア競合賃貸物件の募集賃料（当社調べ）
- 競合となる中延エリアの賃貸マンションの募集賃料は、1R・1K（15㎡～25㎡）タイプ：1坪あたり約15,000円台後半～16,000円台前半となっています。
- 1LDK（35㎡～40㎡）タイプ：1坪あたり約13,000円台前半～15,000円台前半程度となっています。
※2DKタイプは近隣に賃貸事例がないため、同程度の大きさの部屋と比較しています。
- 本物件は競合となる賃貸マンションと比較して、1坪あたりの単価や広さを考慮し、適切な賃料設定を行っています。
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
1R・1K
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | |
|---|---|---|---|---|
| 最寄駅 | 中延駅 | 中延駅 | 戸越駅 | 荏原町駅 |
| 駅距離 | 約7分 | 約5分 | 約6分 | 約5分 |
| 築年 | 2021年 | 2022年 | 2020年 | 2020年 |
| 所在階 | 2階 | 2階 | 2階 | 3階 |
| 面積 | 18㎡ | 19㎡ | 18㎡ | 17㎡ |
| 募集賃料 | 15,914円/坪（平均） | 15,840円/坪 | 16,345円/坪 | 16,055円/坪 |
1LDK
| 本物件（投資対象） | ④ | ⑤ | ⑥ | |
|---|---|---|---|---|
| 最寄駅 | 中延駅 | 中延駅 | 中延駅 | 中延駅 |
| 駅距離 | 約7分 | 約2分 | 約3分 | 約7分 |
| 築年 | 2021年 | 2021年 | 2012年 | 2022年 |
| 所在階 | 5階 | 1階 | 3階 | 3階 |
| 面積 | 37㎡ | 30㎡ | 36㎡ | 40㎡ |
| 募集賃料 | 14,038円/坪（平均） | 15,000円/坪 | 13,200円/坪 | 14,233円/坪 |
周辺の取引事例（当社調べ）
- 取引利回りは、表面利回り（※）ベースで概ね4.2%～4.6%となっています。
※表面利回りとは年間の家賃収入を物件の購入価格で除したものになります。
<出典>
当社独自ヒアリング情報に基づく
| 本物件（投資対象） | ① | ② | ③ | |
|---|---|---|---|---|
| エリア | 品川区中延6丁目 | 品川区荏原五丁目 | 品川区東中延一丁目 | 品川区東中延二丁目 |
| 最寄駅 | 中延駅 | 西小山駅 | 荏原中延駅 | 中延駅 |
| 駅距離 | 約6分 | 約7分 | 約3分 | 約3分 |
| 築年 | 2021年 | 2021年 | 2015年 | 2022年 |
| 構造/階数 | RC/地下1階付4階建 | RC/4階建 | RC/4階建 | RC/5階建 |
| 取引表面利回り | 4.3％ | 4.2％ | 4.6％ | 4.2％ |
| 取引年 | - | 2021年 | 2021年 | 2022年 |
※本物件の取引表面利回りは売却時の想定利回り（年間の想定家賃収入を物件の想定売却価格で除したもの）を記載しています。
※取引表面利回りは、消費税を含んだ物件価格より計算しています。